Le viager : une solution pour arrondir sa retraite ?

Le viager : une opération immobilière

Vendre un bien en viager nécessite obligatoirement de passer devant un notaire, comme pour n'importe quelle vente immobilière. En outre, l'opération est si complexe, notamment pour définir le montant de la rente et les conditions de la vente, qu'il est indispensable d'avoir les conseils d'un professionnel éclairé.

Viager libre ou viager occupé ?

Bien souvent, les biens sont vendus en viager occupé. Le vendeur se réserve le droit d'y demeurer de façon habituelle ou occasionnelle. Se pose alors la question de savoir qui va assumer les dépenses relatives au bien. En pareille situation, l'occupant des lieux prend généralement à sa charge les travaux d'entretien, les menues réparations et la taxe d'habitation. Les grosses réparations et les impôts fonciers sont en revanche payés par le nouveau propriétaire.

Mais rien n'interdit de recourir au viager libre. L'acquéreur a alors la liberté d'utiliser le bien comme bon lui semble. Moyennant quoi il assume les travaux, charges et frais d'entretien. Il verse en outre au vendeur une rente bien plus élevée que dans le cadre du viager occupé.

Le prix d'un viager

Lors de la vente du bien, vous allez recevoir ce qu'on appelle « le bouquet » : entendez une partie du prix du logement. Il n'a rien d'obligatoire mais il est souvent pratiqué. Son montant est fixé d'un commun accord entre l'acquéreur et vous-même. Mais plus il est élevé, moins la rente est importante.

Vous allez également recevoir une rente. Son montant résulte d'un calcul complexe. Schématiquement, le bouquet + la rente doivent correspondre à la valeur du bien. Aussi la rente est-elle déterminée en associant différents critères : l'âge du vendeur ou plus exactement son espérance de vie, la valeur du bien, le revenu qui pourrait en être tiré s'il était loué, l'occupation par le vendeur…

Autre élément essentiel : la rente devra-elle être versée durant la vie d'une personne ou sera-t-elle réversible ? En effet, un couple peut vendre un logement en viager et prévoir que la rente sera versée jusqu'au décès du dernier conjoint.

Le viager : un pari sur l'avenir

Au jour de l'acquisition, l'acheteur ne peut savoir combien de temps il versera la rente : tout dépend de la durée de vie du vendeur. Cet aléa est l'élément-clé du viager. Si dans l'acte de vente, il est généralement prévu une revalorisation annuelle de la rente pour qu'elle suive l'inflation, son montant ne sera pas revu en cas de fluctuation du marché immobilier !

Qui a oublié l'infortune du notaire et de ses héritiers, acquéreurs de la maison en viager de Jeanne Calment, décédée à l'âge de 122 ans ?