Créer une société civile immobilière (SCI)

- Quel est le principe d’une SCI ?

« C’est de se regrouper à plusieurs au sein d’une société, pour détenir de l’immobilier, et donc le gérer. »

- Dans quels cas l’utilise-t-on ?

« Il y en a plusieurs. On crée essentiellement des SCI en immobilier d’entreprises, dès l’instant où il y a un besoin, pour exercer une activité commerciale ou industrielle, d’acheter les murs. Elle est aussi utilisée pour l’acquisition ou la transmission de biens immobiliers. C’est une alternative à l’indivision, qui déplaît à beaucoup. Elle offre un cadre plus souple, nombre de gens la préfèrent, pour transmettre en démembrement.

La SCI se pratique aussi souvent pour l’immobilier qui a été acheté avec emprunt. Elle prend dans ce cas un réel intérêt parce qu’on transmet avant le remboursement, au moment où les parts sont intéressantes. »

- Comment constitue-t-on une société civile immobilière ?

« Soit entre privé si la création se fait sans apport immobilier, sinon par acte notarié. »

- Quels peuvent être les associés ? Uniquement les membres d’une même famille ?

« Non, pas nécessairement. Il suffit d’être au minimum deux. Très souvent ce sont des amis qui décident d’investir ensemble. Il n’y a pas de restriction, seul problème : il faut éviter de les faire vivre trop longtemps, car vous avez de l’"affectio societatis", c’est-à-dire une volonté de collaborer. Mais le jour où on passe une génération, voire deux, il n’y en a plus et ça devient un poids. On est propriétaire, sans trop savoir de combien de parts, etc., ce qui peut engendrer des conflits. À mon avis, la SCI convient sur une génération, deux en comptant celle qui l’établit, mais après il faut passer à autre chose. »

- Quel avantage trouve-t-on à créer une société civile immobilière ?

« C’est toujours pareil : quand on s’entend bien, tout va bien, donc indivision et SCI s’équivalent dans le cas d’un achat en commun. En revanche c’est sans doute préférable pour les entrepreneurs, avec démembrement ; et pour la transmission, lorsqu’il y a de réels objectifs de transmission derrière. »

- Quels sont ses inconvénients ?

« Le principal c’est que l’administration fiscale exige que la SCI ait une réelle vie sociale, afin d’éviter toute fictivité. Donc vous devez créer des statuts, et remplir un certain nombre de formalités (avec l’aide de votre notaire). Mais il faut garder en mémoire que cela requiert du temps et de l’énergie puisque vous devez vous réunir une fois par an, faire les comptes… et que ça peut engendrer de petits frais. »

- Et au niveau de la fiscalité ?

« Lorsque vous apportez un bien, il sort de votre patrimoine personnel. Ainsi, avec la loi sur les plus-values de moins de 30 ans, il y a une certaine limite à l’apport puisqu’il est préférable d’apporter des biens de plus de 30 ans, pour lesquels les plus-values sont exonérées.

En revanche, cela peut constituer un avantage pour une société qui vend un bien qu’elle détient depuis plus de 30 ans, car on prend en compte la détention de l’immeuble par la société et non la détention des parts.

Quant à l’ISF, cela a pas mal changé depuis le 1er janvier. Les comptes-courants étant dorénavant pris en compte dans l’actif, ils ne sont plus déductibles, les parts de SCI sont prises en compte dans le patrimoine du contribuable. »