Construire sa stratégie immobilière avant la retraite

Vendre sa résidence principale

Dans les grandes villes, le coût de l'immobilier et celui de la vie empêchent souvent les propriétaires de posséder plus que leur résidence principale. Pour ces personnes, l'enjeu est de maintenir leur niveau de vie à la retraite.

Si vous êtes dans ce cas, vous avez intérêt à vendre votre résidence principale pour vous installer à la campagne, ou dans des banlieues résidentielles. Pour l'instant, la vente de la résidence principale n'est pas fiscalisée, ce qui représente un gros avantage.

Le capital récupéré (et augmenté) permet d'acheter une maison à la campagne, souvent de plus grande surface, et avec un terrain. Vous conserverez également pour vos vieux jours la différence souvent importante entre l'ancien bien et le nouveau.

Vendre pour libérer des liquidités

Le deuxième cas concerne ceux qui ont pu profiter du levier de l'emprunt pour constituer un capital immobilier plus important. L'enjeu est le même mais en cas de vente se pose le problème de la plus-value.

Si les loyers perçus ne suffisent pas à maintenir votre niveau de vie, vendez vos biens petit à petit. Allongeant ainsi au maximum la durée de détention de chaque bien, vous abaissez l'imposition sur la plus-value. Celle-ci est totalement exonérée au bout de 15 ans de détention (30 à partir de l'année prochaine).

S'il vous est impossible d'attendre aussi longtemps, pensez à louer vos biens en meublé professionnel. D'une part, les revenus n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF, d'autre part la plus-value est exonérée au bout de 5 ans seulement.

Le démembrement de propriété

Le dernier type de propriétaire est celui dont le capital lui rapporte assez pour vivre. Pour lui, il s'agit de préparer sa succession et d'abaisser son taux d'imposition.

Dans ce cas, l'outil le plus approprié pour transformer son capital est le démembrement de propriété. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants et gardez l'usufruit, dont les revenus sont normalement soumis à l'impôt sur le revenu.

Pour l'éviter, vendez l'usufruit temporaire à une société (qui peut être la vôtre). Celle-ci est soumise à l'impôt sur les sociétés, dont l'assiette est moins importante, car les charges et les impôts fonciers en sont déduits. L'impôt sur les sociétés est donc inférieur à l'impôt sur le revenu correspondant.

Celle solution permet à la fois de profiter du produit de la vente de l'usufruit temporaire, et d'organiser soi-même sa succession.

La règle d'or d'un bon achat immobilier

Pour terminer, voici le seul conseil à retenir en termes d'achat. Un bon investissement se doit d'être d'une part bien situé, et d'autre part… bien situé !